Kada je Srbija konkurisala za domaćina EXPO izložbe, morala je da pokaže da već ima određeno zemljište za izgradnju kompleksa. Odluka je pala na , odmah pored lokacije budućeg nacionalnog fudbalskog stadiona. Problem je što o samom procesu izbora te lokacije – zašto baš tu, ko je odlučio i na osnovu čega – gotovo da ne postoji dostupna dokumentacija.
Dosta nalaza ukazuje na to da je izbor Surčinskog polja bio deo šeme koja je smišljena unapred – šeme kojom se zemljište iz poljoprivrednog menja u građevinsko, a u budućnosti iz javnog u privatno. Priča počinje 2017. godine, kada je Vlada razmatrala dve lokacije za novi fudbalski stadion: Adu Huju, u već izgrađenom delu grada, i Surčinsko polje, na periferiji, na poljoprivrednom zemljištu i vodoizvorištu. Vlada je čak platila špansku firmu Fenwick Iribarren Architects da uradi analizu i preporuči jednu od te dve lokacije. Firma je preporučila Adu Huju i eksplicitno upozorila da Surčinsko polje ne može ekonomski da opravda izgradnju stadiona. Vlada je ipak izabrala Surčinsko polje. Iako ne smatramo ni jednu ni drugu lokaciju adekvatnom za stadion i sve ostalo što je usledilo, ovde želimo da ukažemo na princip trgovanja zemljištem.
Zašto bi neko izabrao lokaciju koju su njegovi sopstveni stručnjaci ocenili kao neisplativu? Odgovor delimično leži u samom zemljištu. Surčinsko polje je u tom trenutku, po svim važećim planovima, bilo namenjeno isključivo poljoprivredi. Nalazi se i u sve tri zone sanitarne zaštite beogradskog vodoizvorišta – dakle u zoni koja bi po logici trebalo da bude posebno čuvana, ne izgrađena. Ova lokacija nije imala ni infrastrukturu ni saobraćajne veze sa gradom, što znači da bi svaka gradnja tu zahtevala ogromna ulaganja javnog novca samo da bi se teren doveo u red.
Uprkos svemu tome, Vlada 8. novembra 2018. donosi odluku da počinje izrada prostornog plana za nacionalni stadion baš na toj lokaciji.
I tu počinje zanimljiv deo priče. Iste te 2018. godine, dok je Vlada odlučivala da gradi stadion u Surčinskom polju, poljoprivredno zemljište koje je do tada bilo u vlasništvu nekadašnjeg javnog preduzeća PKB prodato je privatnoj kompaniji Al Dahra – po ceni od 4.700 evra po hektaru. Državni zvaničnici su tada uveravali javnost da državi neće biti potrebne te parcele u budućnosti.
Uprkos brojnim kritikama javnosti, država je poljoprivredno zemljište prodala kompaniji Al Dahra daleko ispod njegove stvarne vrednosti, čime je omogućila ovoj kompaniji da za sebe pribavi ovaj izuzetno vredan resurs za neverovano malu cenu. Iste godine, država je započela izradu plana za stadion, koji je ubrzo postao fazni plan, te se njegov obuhvat drastično prosirio po Surčinskom polju. Prema istraživanju Radija Slobodna Evropa, nakon što je plan promenio poljoprivredno u građevinsko zemljište, 2024. godine je procenjeno da je vrednost zemljišta u Surčinskom polju koje je Al Dahra kupila, sada porasla čak 100 puta, te da jedan hektar tog zemljišta sada vredi 500.000 evra!
Odluka države da izabere lokaciju u Surčinu za stadion, da tu širi plan za EXPO i sve ostale prateće sadržaje direktno je dovela do toga da je država za jednu privatnu kompaniju proizvela drastično veću vrednost zemljišta koju ona ima. I to ne samo zemljišta koje je obuhvaćeno planom za stadion i EXPO, već i svog zemljišta u okolini plana. Ovo nije nužno samo posledica odluka, planova i poteza koje je država napravila, već je opravdano postaviti pitanje – da li je to ujedno i bila motivacija i razlog takvih odluka?!
Tokom 2025. godine, ispostavilo se da državi ipak trebaju parcele koje je procala Al Dahri. Plan za stadion je s vremenom prerastao u takozvani fazni plan – što znači da je svaka nova faza mogla da doda nove stotine hektara zemljišta, bez ograničenja. Danas taj plan obuhvata 799 hektara, sve prenamenjeno iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište. Istraživanje portala Radar je pokazalo da se deo tog plana odnosi baš na parcele koje je Al Dahra kupila od države 2018 – ukupno 26 parcela, odnosno 11ha.
Država je iste te parcele, koje je Al Dahri prodala za 55 dinara po m2 (5,9 miliona dinara za 11ha), sada otkupila nazad – po ceni od 720 dinara po m2 (77,1 million dinara za 11 ha), što je 13 puta skuplje. Ta razlika u ceni znači da je javni budžet oštećen za oko 71 milion dinara, novac koji je direktno završio kao profit jedne privatne kompanije, uz punu asistenciju države koja joj je taj profit omogućila.
Ima i još jedan detalj koji ne ostavlja mnogo prostora za slučajnost. Samo mesec dana pre nego što je doneta odluka o izradi plana za stadion, Skupština grada Beograda je izmenila regionalni prostorni plan grada Beograda i uvela nove trase metroa – od kojih jedna Surčinu daje infrastrukturnu vezu sa centrom grada. Teško je poverovati da je neko planirao metro stanicu usred neizgrađenog poljoprivrednog polja bez razloga. Ako je grad već tada znao da se sprema urbanizacija tog dela Beograda, onda prodaja zemljišta Al Dahri iste godine ne izgleda kao slučajnost, već kao unapred smišljen korak – država je znala da će joj to zemljište kasnije trebati, znala je da će morati da ga otkupi po mnogo većoj ceni, i ipak je pristala da tako ošteti sopstveni budžet u korist privatne kompanije.
Sve ovo pokazuje zašto je Surčinsko polje uopšte izabrano. Ne zbog urbanističke logike – jer, ponovimo, reč je o vodoizvorištu pijaće vode. Razlog je ekonomsko-politički: veliko, jeftino, neizgrađeno poljoprivredno zemljište na periferiji je idealno tlo za ono što se u struci naziva land capture – proces u kom država kroz planove i javna ulaganja u infrastrukturu pretvara jeftino zemljište u izuzetno vredno građevinsko zemljište. Ta ogromna razlika u vrednosti ne nastaje sama od sebe – nastaje isključivo zbog administrativnih i političkih odluka. Dodatna prednost ovakve lokacije za državu: kad gradiš na periferiji, na praznom polju, nemaš sa kim da pregovaraš, nema postojećih stanovnika čije interese moraš da uskladiš sa projektom. Zato je Surčinsko polje postalo idealan poligon za ono što dolazi – intenzivnu urbanizaciju kroz projekte stadiona i EXPO-a, u kojoj plan služi prvenstveno tome da napravi novu vrednost zemljišta i otvori ga za krupne investicije.
Ako želiš da saznaš više pročitaj kompletan DOSIJE I – EXPO bez granica.